Gildekwartier 1+3 Hoog Catharijne Utrecht

Casestudy

CONCEPT

Opsteller Kees Janssen

d.d. 19-02-2020

Inhoudsopgave

1             Inleiding

2             Project gerelateerde informatie.

3             De feiten

4             BREEAM-NL-gerelateerde aspecten

1.            Inleiding

Deze Casestudy betreft het project Gildenkwartier 1+3. Dit gebouwdeel is onderdeel van winkelcentrum Hoog Catharijne te Utrecht en wordt momenteel herontwikkeld door Klépierre. Klépierre is de belegger van het commerciële gedeelte en daarmee eigenaar van de verhuurbare casco winkelruimte. Klépierre voert een actief beleid van duurzaam bouwen en gebouwbeheer. Dat wil zeggen dat de gebouwen die Klépierre bouwt en exploiteert zo duurzaam mogelijk zijn gebouwd en ingericht.

BREEAM rating, score en doelstelling

BREEAM is het internationale label voor duurzaamheid van gebouwen. Door middel van een onafhankelijke toetsing wordt een dossier van een gebouw opgebouwd. Het dossier wordt onderbouwd met bewijsmateriaal en aan de hand van die gegevens wordt een score gehaald. Een onafhankelijk assessor toetst de juistheid en volledigheid van het dossier en stelt de kwalificatie van het project vast. De Dutch Green Building Council (DGBC) welke de certificaten uitgeeft toetst steekproefsgewijs het werk van de assessor. Voor informatie over de Nederlandse versie (BREEAM-NL BRL 2014 versie 2.0) kan de website www.breeam.nl worden geraadpleegd.

De doelstelling van Klépierre is om voor het projectdeel Gildenkwartier 1+3 een BREEAM-NL-kwalificatie “Very Good” door een score van 60% te behalen.

Om deze doelstelling te behalen wordt met de volgende credits geprobeerd de benodigde punten te scoren.

Man 1, 2, 3, 4, 9

Hea 4, 5, 10

Ene 1, 2a, 4, 7b, 9, 26

Tra 1b, 2, 4, 5, 7

Wat 1a, 2, 3, 4, 6

Mat 1, 5, 7, 8

Wst 1, 2, 3a, 5, 6

Le 1, 3, 4, 6

Pol 2, 3, 6, 7, 8

Casestudy

In het kader van de credit MAN9 ‘publiceren van project gerelateerde informatie’, wordt in dit document een casestudy weergegeven.

2.            Project gerelateerde informatie:

Beschrijving van project en gebouw

Hoog Catharijne is een grotendeels overdekt winkel-, kantoor- en woningcomplex, in de binnenstad van Utrecht. Het loopt vanaf het Stationsplein, naar het Vredenburg en biedt onderdak aan honderden winkels, zalen, kantoren en woningen. Het is in handen van beleggingsinstelling Klépierre, eigenaar van verscheidene grote winkelcentra.

Hoog Catharijne ondergaat een transitie. Het winkelgebied aan de Jaarbeurszijde van het station en de traverse tussen het station en Hoog Catharijne zijn uit handen gegeven aan de gemeente c.q. de NS, en daarvoor in de plaats heeft Klépierre aan de binnenstadzijde, vanuit het station gezien, drie nieuwe gebouwen mogen ontwikkelen, te weten De Vredenburg, het Poortgebouw en het Paviljoen (aan het Stationsplein).

Een belangrijk doel bij de transitie van Hoog Catharijne is de creatie van een tweede winkelas tussen het station en het Vredenburg aangezien de vroegere route veel te druk was geworden. Andere doelen zijn om het winkelcentrum ruimer en overzichtelijker te maken en om de oriëntatiemogelijkheden naar buiten toe te vergroten en daarmee ook de lichtinval.

De bestaande bebouwing van het winkelcentrum wordt daarom volledig vernieuwd: door middel van sloop, nieuwbouw, of door grondig te verbouwen waarbij het winkelstratenpatroon in het hele winkelcentrum rechtlijnig wordt gemaakt. De winkelunits worden gemiddeld groter en er komen meer units bij met een extra etage. Op 5 april 2017 is het eerste verbouwde deel opnieuw geopend.

Deze BREEAM casestudy betreft het Gildenkwartier 1+3. Dit deelgebied is gelegen in de westzijde van het winkelcentrum. Het ligt in de driehoek Smakkelaarshoek, Smakkelaarsveld en de Catharijnesingel. Het kwartier wordt gedomineerd door een van de grotere winkels van Hoog Catharijne, te weten de MediaMarkt en door de bovenliggende appartementen en kantoren. De bovenliggende appartementen en kantoren maken geen deel uit van het huidige BREEAM-project.

De belangrijkste innovatieve en milieuvriendelijke ontwerpmaatregelen van het gebouw

Algemeen Hoog Catharijne:

Hoog Catharijne heeft een bron t.b.v. verwarming en koeling voor het nieuwbouwdeel

De nieuwe parkeergarage van Hoog Catharijne is onderscheiden met de gouden editie van de European Standard Parking Award: de ESPA Gold Award. Deze award is de erkenning voor parkeergarages van een uitzonderlijk hoge kwaliteit.

Specifiek voor het Gildenkwartier 1+3  kan (buiten de onder kosten en baten hfst 4 genoemde punten) als ontwerpmaatregel genoemd worden dat het gebouw hergebruikt wordt en tijdens renovatie in bedrijf blijft.

3.            De feiten

• Bruto vloeroppervlak in m² (NEN 2580)
  • Het verhuurbare vloeroppervlak van Hoog Catharijne is ca. 181.500 m2
  • Het bruto vloeroppervlak van het te certificeren deel van Hoog Catharijne (Gildenkwartier 1+3) is 12.842 m2
• Totaal terreinoppervlak van de locatie in hectaren
  • De gevels van Hoog Catharijne grenzen direct aan het openbare gebied. Er is dus geen terreinoppervlak.
• Vloeroppervlakken naar functie en hun afmetingen (NEN 2580)
  
  • De onderverdeling van het vloeroppervlak van Hoog Catharijne is ca:
    • ca. 107.000 m2 verhuurbaar winkel vloeroppervlak
    • ca. 37.000 m2 verhuurbaar kantoren vloeroppervlak
    • ca. 10.000 m2 verhuurbaar restaurants vloeroppervlak
  • Hoog Catharijne is voorzien van 2 hotels
  • Verder heeft Hoog Catharijne ca. 27.500.000 bezoekers per jaar.
  • De onderverdeling van het vloeroppervlak van het te certificeren deel is:
    • ca. 9.880 m2 verhuurbaar winkel resp. restaurant vloeroppervlak
    • geen m2 verhuurbare kantoren
    • ca. 2.960 m2 BVO verkeersruimten
• Verwacht energiegebruik in kWh/m² BVO
  • Het verwachte energiegebruik is ca. 88,2 kWh/m2 BVO
• Verwacht verbruik van fossiele brandstoffen in kWh/m² BVO
  • Het verwachte gebruik van fossiele brandstoffen is ca. 48,1 kWh/m2 BVO
• Verwacht verbruik van hernieuwbare energiebronnen in kWh/m² BVO
  • Er zijn geen specifiek hernieuwbare energiebronnen in het project voorzien.
• Verwacht waterverbruik in m3/persoon/jaar
  • Het verwachte waterverbruik voor personeel is ca. 7,2 m³/persoon/jaar.
• Verwacht % van het waterverbruik dat wordt betrokken via hemelwater of grijs water
  • Er wordt geen water betrokken via hemelwater of grijs water.

4.            BREEAM-NL-gerelateerde aspecten:

Ambities, planvorming

• Bij de verbouwing en nieuwbouw is naast de menselijke maat de aansluiting met de binnenstad een belangrijk criterium. Het nieuwe ontwerp van Hoog Catharijne voorziet in een volledige integratie van het winkelcentrum met de binnenstad. Twee assen verbinden inmiddels de stad vanaf het Vredenburg via het winkelcentrum met het station. Bezoekers kunnen daardoor eenvoudig en comfortabel heen en weer lopen. Het groen en water van de Catharijnesingel spelen in deze integratie tevens een belangrijke rol. Dat is terug te zien in de transparante ontwerpen, waarin glas, hoge plafonds, en zicht naar buiten zorgen voor een ruimtelijk effect. Zo ontstaat ook meer aansluiting met de openbare ruimte rond het winkelcentrum.
• In het verleden waren de straten die onder Hoog Catharijne doorliepen, toen deze nog niet waren afgesloten, zeer populair bij zwervers en drugsverslaafden als overnachtingsplek. Dit alles resulteerde in een gebied in en rondom Hoog Catharijne dat door velen als onprettig en onveilig werd ervaren. In het ontwerp van het nieuwe Hoog Catharijne is ook daar veel rekening mee gehouden. Door het grote open, lichte en rechte karakter van de nieuwe winkelstraat en het vermijden van donkere hoekjes e.d. is dit onveilige gevoel vermeden. Het leefklimaat in en het gebied rond Hoog Catharijne is daarmee fors verbeterd.

Technische oplossingen

• Hergebruik; het gebouw blijft gedurende de renovatie in gebruik.
• Veel licht ingebracht d.m.v. glaskappen
• Rechte straatpatroon, daardoor meer gevoel van veiligheid

Proces, organisatie

• Het gebouwontwerp is uitgewerkt in BIM, zodat ook in de toekomst wijzigingen eenvoudiger uitgewerkt kunnen worden.
• Verder heeft de BREEAM coördinatie een centrale rol in het bouwproces gekregen zodat bij veel beslissingen het onderwerp duurzaamheid werd meegewogen.
• Middels een 6 weeks planning is de omgeving (nabije huurders en bewoners van bovenliggende woningen) op de hoogte gehouden van de werkzaamheden en overlast momenten. En daarmee is gepoogd om de overlast zo klein mogelijk te houden.
• Een huurders coördinator is aangewezen om de coördinatie tussen huurders en de bewoners van de bovenliggende appartementen enerzijds en de bouw aan de andere kant te verzorgen. Met deze maatregel is een directe communicatie verkregen en de nabije omgeving de mogelijkheid gegeven om planning en fasering te kunnen sturen en overlast daarmee te verkleinen.
  

Kosten/baten

• Gedurende het ontwerptraject hebben verschillende duurzaamheids-maatregelen de revue gepasseerd. Deze maatregelen hebben uiteraard kosten met zich meegebracht.
  • Als voorbeeld in de ontwerpfase is te noemen:
    • Er is ontworpen met hf verlichting
    • Er zijn submeters waterverbruik voorgeschreven
    • Er is bij het ontwerp rekening gehouden met het minimaliseren van de lichtvervuiling
    • Er zijn vleermuis en gierzwaluw gevelkasten in het gevelontwerp meegenomen en in de uitvoering aangebracht.
    • Er is energie efficiënt ontworpen, zodat de energieprestatie van het gebouw verbeterd is ten opzichte van de actuele EPC-eisen uit het Bouwbesluit.
  • Ook is er in de uitvoeringsfase rekening gehouden met
    • Gescheiden afvalstromen op de bouwplaats
    • het gebruik van gerecycled materiaal
    • het gebruik van bouwmaterialen met een lage milieu-impact.
  • En na het gereedkomen van het project wordt:
    • een thermografisch onderzoek uitgevoerd.
    • De aangebrachte installatie getest
    • Een gebruikshandleiding aan gebruiker verstrekt
• Deze maatregelen hebben uiteraard ook hun baten. Te denken valt aan:
  
  • De impact op plant en dier is beperkt gehouden
  • De kosten in de exploratiefase zullen door het energie efficiënt gebouw lager liggen.
  • Er is minder afval geproduceerd tijdens de bouw en minder milieu impact veroorzaakt door een specifieke keuze van bouwmaterialen.

Tips voor volgend project

• Een hoge BREEAM-kwalificatie kan worden bereikt door in een zo vroeg mogelijke ontwerpfase de diverse eisen in te brengen. Ook de kosten voor een hoge BREEAM-kwalificatie zullen daardoor beperkter zijn. Het vroegtijdig inschakelen van een BREEAM-expert zal daarbij zeker helpen.